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长春市人民政府关于公布实施
长春市市区基准地价等土地价格的通知

长府发〔2010〕9号

时间:2010-10-22 14:28 来源:
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各县(市)、区人民政府,市政府各委办局、各直属机构:

  为保证我市土地级别与基准地价体系适应城市建设和土地市场发展的需要,依据省国土资源厅、省财政厅、省物价局、省统计局《关于公布实施全省新一轮城镇基准地价的通知》(吉国土资发〔2010〕1号),市政府决定公布实施长春市市区基准地价、国有商业用地区段路线价、土地使用权出让平均纯收益、工业用地使用权出让最低价标准、土地租金标准。现将有关事项通知如下:

  一、基准地价是指土地定级范围内,设定使用年期、土地开发条件、建筑容积率和土地还原利率,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一时点的级(类)别的完整国有土地使用权法定最高出让年期的平均价格。

  商业用地基准地价包括一类区域价格和二类区域价格。其中,一类区域价格是指商业用地区段路线价,即各级别商业用地路线价区段临街宗地的完整国有土地使用权法定最高出让年期的平均价格;二类区域价格是指一类区域以外的各级别商业用地的平均价格。

  土地出让纯收益是指土地定级范围内,各级(类)别分用途或商业用地区段国有土地使用权法定最高出让年期的政府平均收益。

  工业用地使用权出让最低价标准是指各级别工业用地的完整国有土地使用权法定最高出让年期的最低价格。

  土地租金标准是指各级(类)别分用途国有土地使用权在租赁期限内的土地纯收益。

  二、基准地价的实施范围为长春市城市规划区。基准地价的估价期日为2008年9月1日。中外法人、自然人和其他组织执行统一的土地使用权出让价格或租金标准。

  三、基准地价设定的土地开发程度为宗地红线外通路、供水、排水、供热、供气、供电、通讯等七通和宗地红线内场地平整。

  四、基准地价设定的商业用地平均容积率为3.0,住宅用地平均容积率为1.5,工业用地平均容积率为1.0。

  五、基准地价设定的土地使用权年期为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、综合用地50年。

  六、基准地价构成中的土地使用权出让平均纯收益是指政府出让国有土地使用权时的增值收益,包括新增建设用地有偿使用费。

  基准地价和商业用地区段路线价是指完成土地开发等基础设施建设,已经“通平”的土地使用权价格,包括土地取得费、开发费和国有土地增值收益,不包含城市基础设施配套费。

  七、基准地价按照商业和住宅用途划分8个土地级别,按照工业用途划分6个级别。Ⅰ至Ⅵ级商业用地分为一类和二类,分用途评定了各级(类)别的基准地价、土地使用权出让平均纯收益、租金标准;评定了商业用地区段路线价及土地使用权出让平均纯收益;评定了各级别工业用地使用权出让最低价标准,详见附表1、2、3、4;并建立了宗地价格修正体系。

  八、国有土地使用权租金按照用途、级别、年期等标准进行征收,国有土地使用权租赁的年期一般不超过10年,各类用途土地10个年期的租金标准详见附表5、6、7。

  任意年期的土地租金标准应按照下列公式计算:

  Pn=PN(1-1/(1+RD)n)/(1-1/(1+RD)N)

  Pn-任意年期的租金

  PN-宗地所在级别某用途土地出让平均纯收益

  n-租赁年期(n≤10)

  N-各用途土地的法定最高使用年期

  RD-土地还原利率(8%)

  九、基准地价中未明确标注的基准地价类型,依据土地的实际用途按以下方式确定其基准地价:商品批发、零售、住宿餐饮、商务金融、经营性娱乐、其他商服等建设用地参照商业用地确定基准地价。

  城镇住宅、公寓、居住小区内的车库及非经营性附属设施等建设用地参照住宅用地确定基准地价。

  工业、采矿、仓储、公共文体娱乐、机关团体、新闻出版、公共设施、科教、医卫慈善、公园与绿地、风景名胜设施、特殊用地等建设用地参照工业用地确定基准地价。

  十、地下空间使用权应参照地上主体建筑物的性质确定土地用途。没有地上建筑物单独使用地下空间的,按照规划建筑性质确定土地用途。地下空间的土地使用权面积按照建筑面积确定。地下第一层土地使用权价格按照地上楼面地价的15%确定,第二层按照10%确定,第三层按照5%确定,第四层及以下按照1%确定。

  十一、工业用地设定国有土地使用权出让最低价,不设最高价。工业用地完整国有土地使用权出让最低价不低于工业用地使用权出让最低价标准。

  对确定的优先发展产业的工业项目,以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,在确定土地使用权出让底价时,可以按照不低于工业用地使用权出让最低价标准的70%执行。

  对确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外土地,且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地,在确定土地使用权出让底价时可以按照不低于工业用地使用权出让最低价标准的60%执行。

  十二、国有土地使用权出让底价由市国土资源局委托具有土地评估资格的中介机构进行评估,由市国有土地使用权出让底价委员会集体研究确定。国有土地使用权出让底价评估,应依据土地市场价格水平,按照国家有关规范进行。国有土地使用权招标拍卖挂牌出让价格和土地纯收益应依据土地成交价格确定。协议出让的土地纯收益不得低于土地纯收益标准。

  十三、国有土地使用权出让成交后,用地单位应按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的规划条件开发建设,不得擅自改变。经营性用地出让成交后,经市规划局批准同意调整规划容积率或规划用地条件的,应按照批准时点的土地市场价格评估确定新规划条件宗地内的各类用途楼面地价,并按照楼面地价和建筑面积计算应补缴的土地出让价款。

  已经出让的工业用地增加容积率的,不再增收土地出让价款。

  十四、各类用途土地级别图由市国土资源局负责编制。公布基准地价范围内的土地级别图分为网格级别图和宗地级别图。市国土资源局印制的各类用途土地级别图是设定标准面积的网格级别图。宗地级别图应根据长春市地籍数据库更新情况实行动态更新。宗地级别的确定以宗地级别图为准,每宗地的土地级别由长春市土地定级及基准地价动态更新系统落实宗地后予以确定。

  十五、新公布的基准地价等土地价格自2010年4月1日起施行。《长春市人民政府关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知》(长府发〔2006〕10号)同时废止。

  十六、各县(市)、双阳区的基准地价等土地价格,按照省国土资源厅、省财政厅、省物价局、省统计局《关于公布实施全省新一轮城镇基准地价的通知》(吉国土资发〔2010〕1号)要求,由各县(市)、双阳区自行组织公布实施。

  长春市人民政府

  二〇一〇年四月十九日

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