《长春市物业管理条例》（征求意见稿）已起草完毕，现面向社会各界征求意见和建议，意见收集截止时间为2020年9月24日。
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长春市物业管理条例（修订草案）
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本市物业管理纳入城乡社区治理体系，坚持党委领导、政府监管、业主自治、专业服务与社区治理相结合的原则。建立健全社区党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动物业服务企业、业主委员会建立党组织，发挥党建引领作用。
第四条 本条例所称物业，是指各类房屋及共用部位、共用设施设备。
本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理的形式，对房屋及共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业业主或者物业管理区域内业主共有的部位，以及其他在使用和功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的部位。
本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业业主或者物业管理区域内业主共有的附属设施设备，以及其他在使用和功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的设施设备。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。包括：依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；已经合法取得建筑物专有部分所有权，但尚未依法办理所有权登记的人。
本条例所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第五条 市、县（市）、区人民政府应当加强对物业管理工作的指导和监督管理，建立健全物业管理服务综合协调机制和目标责任制；完善激励政策和措施，建立与之相适应的资金投入与保障机制；鼓励采用新技术、新方法，运用信息化手段，提高物业管理和服务质量。
第六条 市物业管理主管部门依法对本市市区范围内物业管理活动进行监督管理，制定物业管理相关政策和物业服务行业发展规划,监督指导区物业管理主管部门开展物业管理工作。
区物业管理主管部门依法对本辖区内物业管理活动进行监督管理，对物业服务企业进行指导和监督，对设立业主大会和选举业主委员会给与指导和协助，协调处理物业管理活动中的信访投诉。
乡镇人民政府、街道办事处在县（市）、区物业管理主管部门指导下，组织、协助本辖区内的业主依法设立业主大会并选举业主委员会，指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理服务之间的关系。
居（村）民委员会应当协助乡镇人民政府、街道办事处开展物业管理日常工作。
县（市）物业管理主管部门负责依法对本县（市）行政区域内物业管理活动进行监督管理。
第七条 建设、规划和自然资源、民政、发展和改革、林业和园林、生态环境、城市管理、公安、市场监督管理、应急管理、卫生健康及其他相关部门应当按照各自职责，共同做好物业管理工作。
第八条 物业管理区域内，应当建立由县（市）、区物业管理主管部门、乡（镇）人民政府、街道办事处、居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议由乡（镇）人民政府、街道办事处负责召集，主要协调解决物业管理中的重大问题。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第九条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第十条 业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）依法配合物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第十一条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第十二条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则，以规划确定的项目范围为基础，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自然界限、社区布局建设、利于自行管理等因素。
共用部位、共用设施设备不可分的，应当划分为一个物业管理区域。规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区，且其共用部位、共用设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；影响共用部位、共用设施设备使用功能的，不得分割划分。
第十三条 对于需要调整规划确定的物业管理区域的，县（市）、区人民政府物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，征得相关区域业主意见后进行调整，并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公告。
第十四条 同一个物业管理区域内的业主，应当在县（市）、区人民政府物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
物业管理区域内业主人数少于五十人的,经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十五条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，审议批准物业服务合同；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分总面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十六条 一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积占物业管理区域总建筑面积百分之五十以上的，可以成立业主大会。
建设单位应当在具备成立业主大会条件之日起两个月内向街道办事处、乡镇人民政府报送建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等。
第十七条 成立业主大会应当以书面形式提出申请。申请应当由占总人数百分之五以上的业主或者专有部分面积占总建筑面积百分之五以上的业主提出。
符合成立业主大会条件的,乡（镇）人民政府、街道办事处应当在收到申请后六十日内，组织指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十八条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡（镇）人民政府、街道办事处代表和居（村）民委员会代表组成，筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡（镇）人民政府、街道办事处代表担任。建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，其名额应当由业主代表补充。
筹备组应当自成立之日起七日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。
建设单位和物业服务人应当配合协助筹备组开展工作。
第十九条 筹备组中业主代表应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）身体健康状况良好，热心公益，责任心强，具备必要的工作时间。
（三）本人、配偶及其直系亲属未在建设单位或为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；
（四）无索取、非法收受建设单位、物业服务人的利益或者报酬的行为；
（五）按时足额交纳物业服务费和物业专项维修资金。
第二十条 筹备组应当履行下列职责：
（一）拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案；
（二）确认业主身份、业主人数以及专有部分面积；
（三）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定事项应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第二十一条 筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
第二十二条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第二十三条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第二十四条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会成员的资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第二十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定由业主委员会组织召开。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占总建筑面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
经专有部分占总建筑面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的，应当提供书面申请，并附提议业主本人的签名、联系电话、房屋栋号室号、专有部分面积。
业主委员会应当核实确认提议业主身份和投票权数。
第二十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第二十七条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。
县（市）、区物业管理主管部门和乡（镇）人民政府、街道办事处应当对业主大会会议的召开给予指导和协助。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知居（村）民委员会，居（村）民委员会应当派员列席。
业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。
第二十八条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第二十九条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第三十条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
第三十一条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人，委托书应当载明委托事项、权限及期限。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第三十二条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，业主代表的推选、权限及表决办法由业主大会议事规则规定。
第三十三条 业主大会会议由业主委员会（首次业主大会会议由筹备组）作书面记录并存档。
业主大会的决定应当在作出决定之日起七日内以书面形式在物业管理区域内公告，并报街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主大会的决定，对业主具有约束力。
第三十四条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市）、区物业管理主管部门或者乡（镇）人民政府、街道办事处可以责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不组织召开的，可以由居（村）民委员会在乡（镇）人民政府、街道办事处的指导和监督下组织召开。
第三十五条 不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经乡（镇）人民政府、街道办事处指导后仍不能成立业主大会的物业管理区域，可以由乡（镇）人民政府、街道办事处指导物业管理区域所在的居（村）民委员会组织召开全体业主会议，表决依法应当由业主共同决定的事项。
已成立业主大会的物业管理区域，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会成员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由居（村）民委员会在乡（镇）人民政府、街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一名成员单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会成员具有同等表决权。
第三十七条 业主委员会成员候选人应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员候选人：
（一）未按时足额交纳物业服务费、欠交物业专项维修资金和其他需要业主共同分担费用的；
（二）本人、配偶及其直系亲属与建设单位、物业服务人存在直接利益关系的；
（三）存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部位等行为的；
（四）被列为失信被执行人的；
（五）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他不宜担任业主委员会成员候选人的情形的。
第三十八条 业主委员会成员候选人通过下列方式产生：
（一）由社区党组织推荐；
（二）由居（村）民委员会推荐；
（三）由业主联名推荐或者自荐。
首届业主委员会成员候选人名单由筹备组根据业主委员会成员候选人产生办法，核查参选人的资格，从按照前款方式推荐的人员中确定。
非首届业主委员会成员候选人名单由原业主委员会或代行业主委员会职责的居（村）民委员会按照前款方式确定。
鼓励符合规定的居（村）民委员会成员、中国共产党党员积极参选，通过法定程序成为业主委员会成员，发挥模范带头作用，依法履行职责。
第三十九条 业主委员会成员的选举应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
业主委员会成员应当在经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的业主委员会成员候选人中确定，按照候选人获得的同意票数多少顺序当选，具体要求由业主委员会选举办法确定。
第四十条 业主大会在选举业主委员会成员的同时，可以按照业主委员会成员的选举方式选举出业主委员会候补委员。
任期内业主委员会成员出现空缺的，应当及时由候补委员按照得票多少依次补足，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。具体候补办法由业主大会议事规则约定。
业主委员会成员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第四十一条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议，推选业主委员会主任和副主任，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。
第四十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向乡（镇）人民政府、街道办事处申请备案：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
符合备案条件的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当在收到备案资料之日起五个工作日内予以备案，出具备案证明。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。
第四十三条 业主委员会办理备案手续后，可以持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
业主委员会应当建立印章管理制度，并指定专人保管印章。
第四十四条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；
（二）在乡（镇）人民政府、街道办事处的指导下组织业主委员会的换届选举；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（六）整理、保存物业相关图纸、档案以及业主委员会会议记录等资料；
（七）配合乡（镇）人民政府、街道办事处、居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；
（八）业主大会赋予的其他职责。
第四十五条 业主委员会应当向业主公示下列情况和资料：
（一）业主大会议事规则、管理规约；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（六）其他应当向业主公开的情况和资料。
第四十六条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会成员提议，应当在七日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应当有二分之一以上成员出席，作出的决定必须经全体成员二分之一以上同意。
业主委员会成员不得委托代理人参加会议。
业主委员会召开会议时，可以邀请乡（镇）人民政府、街道办事处和居（村）民委员会派员列席。
第四十七条 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
业主委员会会议作出的决定应当在三日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第四十八条 业主委员会应当建立工作档案，并指定专人保管。工作档案一般包括以下内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录、纪要；
（二）业主大会决议、业主委员会决定等书面材料；
（三）各届业主委员会选举、备案资料；
（四）业主名册；
（五）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（六）其他有关资料。
第四十九条 有下列情形之一的，业主委员会成员、候补委员资格自动终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第五十条 业主委员会成员有下列情形之一的，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：
（一）一年内缺席业主委员会会议总次数达到百分之五十的；
（二）拒不履行业主义务、不遵守管理规约的；
（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关物业费用，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益、报酬的；
（四）利用业主委员会成员资格谋取私利、损害业主共同利益或者存在可能影响其公正履行职责行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人的；
（七）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关活动的；
（八）因其他原因不宜担任业主委员会成员的。
第五十一条 业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告县（市）、区物业管理主管部门和乡（镇）人民政府、街道办事处。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，县（市）、区物业管理主管部门或者乡（镇）人民政府、街道办事处应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由居（村）民委员会在乡（镇）人民政府、街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作。
第五十二条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主共有的财物移交新一届业主委员会。不按时移交的，新一届业主委员会可以请求乡（镇）人民政府、街道办事处督促其限期移交；仍拒不移交的，新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交。
业主委员会成员任期内资格终止的，应当自终止之日起三日内向业主委员会移交其保管的前款规定的财物。拒不移交的，其他业主委员会成员可以请求公安机关协助移交。
第五十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县（市）、区物业管理主管部门或者乡（镇）人民政府、街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三章 前期物业服务
第五十四条 在规划、设计、建设物业项目时，应当按照下列规定在物业管理区域内配置物业服务用房：
（一）房屋总建筑面积二十万平方米以下的部分（含二十万平方米），应当按照不少于房屋总建筑面积千分之四的标准配置，且物业服务用房建筑面积不得少于一百平方米。
房屋总建筑面积超过二十万平方米的部分，按照不少于千分之二的标准配置。
（二）规划部门审查物业开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，按照便于物业管理活动的原则确定物业服务用房的位置，并按照前项规定确定面积。
（三）物业服务用房应当为地面以上具有正常使用功能的房屋，违法建筑、临时建筑不得作为物业服务用房。
物业服务用房应当包括物业服务企业用房、业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积应当不少于十五平方米。
（四）分期开发建设的，首期配置物业服务用房建筑面积不得少于一百平方米。
（五）物业服务用房所有权属于全体业主所有，不得分割、转让和抵押。
第五十五条 业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当依法选聘物业服务人提供前期物业服务。
第五十六条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。
投标人少于三个或者建筑面积在三万平方米以下的住宅物业，经县（市）、区物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。
建设单位应当在预售商品房取得预售许可证前或者现售商品房销售前完成前期物业服务的招投标工作。
县（市）、区物业管理主管部门应当对本辖区内的物业服务招投标活动实施监督管理。
第五十七条 建设单位应当与选聘的物业服务人签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同应当对下列主要事项作出约定：
（一）物业项目名称、建筑面积、物业管理区域范围等基本情况；
（二）物业服务内容、标准、收费方式、收费项目和价格；
（三）物业服务用房的面积、位置和权属；
（四）物业的承接查验；
（五）物业的使用和日常维修养护范围；
（六）违约责任；
（七）合同期限、合同延续条件、合同争议处理方式等其他事项。
前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，或者业主大会决定自行管理的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同副本应当在合同签订之日起十五日内，由建设单位报县（市）、区物业管理主管部门备案。
第五十八条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当将临时管理规约和前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准、物业服务合同期限等内容在销售现场公示。
建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时物业管理规约作出书面承诺。
首次业主大会会议通过的管理规约生效后，临时管理规约失效。
第五十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第六十条 建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验, 办理物业分期交接手续。建设单位与物业服务人应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
第六十一条 现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务人移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
（五）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第六十二条 建设单位应当委派专业人员在县（市）、区物业管理主管部门的监督指导下与物业服务人共同进行现场查验，确认现场查验的结果，形成包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容的书面查验记录，签订书面物业承接查验协议。
物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改。
第六十三条 物业服务人应当自物业交接后三十日内，持下列文件到县（市）、区物业管理主管部门办理备案手续：
（一）物业服务人基本信息；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其他承接查验有关的文件。
第六十四条 物业服务人应当及时将承接查验有关的文件、资料和记录归档，建立物业承接查验档案，并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。
前期物业服务合同终止，业主大会选聘新物业服务人的，原物业服务人应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
第六十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第六十六条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
第六十七条 未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位承担；已交付业主的物业，物业服务费根据本条例的规定和合同的约定，由业主承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免的费用由建设单位交纳。
建设单位应当书面通知业主办理物业交付手续；业主收到书面通知后，在通知办理交付手续期限内不办理交付手续的，自通知期限届满之日起视为交付。双方另有约定的除外。
第四章 物业管理与服务
第六十八条 物业服务企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业管理人员和技术人员，具备为业主提供专业服务的能力，并在经营范围内从事物业服务活动。
物业服务企业的名称中应当标示“物业服务”字样，在经营服务场所公示法人营业执照。
第六十九条 一个物业管理区域应当由一个物业服务人实施物业服务。
物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
电梯、消防设施等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。
第七十条 物业服务人享有下列权利：
（一）劝阻违反管理规约、损害物业或者损害业主共同利益和公共安全的行为；
（二）依照物业服务合同约定收取物业服务费用；
（三）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者无偿提供合同约定之外的其他服务。
第七十一条 物业服务人应当履行下列义务：
（一）按照物业服务合同约定提供相应物业服务；
（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（三）按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安保人员、设施及安全防范措施，并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。
（四）受委托利用物业共用部位、共用设施设备经营的，应当每半年向全体业主公布一次共用部位、共用设施设备经营与收益情况，接受业主、业主委员会的监督；
（五）按照法律、法规规定和物业服务合同的约定，负责物业的维修、养护和更新改造，并如实记录；
（六）妥善保管物业档案资料和有关财务账册、原始凭证；
（七）接受业主和业主委员会的监督，听取业主、物业使用人的意见和建议，改进和完善物业服务；
（八）执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作；
（九）法律法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
物业服务人不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。
除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，物业服务人不得向其他单位和个人出售或者提供业主、物业使用人的个人信息。
物业服务人未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第七十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人订立书面的物业服务合同。
物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人应当自物业服务合同生效之日起十五日内，将合同副本报县（市）、区物业管理主管部门备案。
第七十三条 物业服务收费可以实行市场调节价或者政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同市物业管理主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。
实行市场调节价的，由建设单位或者业主与物业服务人在物业服务合同中约定价格。
实行政府指导价的，按照政府公布的基准价及其浮动幅度，由建设单位或者业主与物业服务人在物业服务合同中约定具体收费标准，物业服务人应当到市价格主管部门和市物业管理主管部门备案。
第七十四条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式收取。具体标准和方式由物业服务合同约定；实行政府指导价的，应当在指导价范围内确定。
实行酬金制的，物业服务人应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。
物业服务合同期限内，物业服务人不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务人应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会决定，签订变更协议或者补充合同；没有成立业主大会的，需经全体业主共同决定，签订变更协议或者补充合同。
第七十五条 业主应当根据物业服务合同的约定向物业服务人支付物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
第七十六条 物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示下列信息：
（一）物业服务企业的营业执照或者其他管理人的基本情况，项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准、收费方式等情况；
（三）电梯、消防、水、电、气、热等设施设备日常维修保养单位的名称和联系方式；
（四）公共水电费用及分摊详细情况；
（五）利用物业共用部位、共用设施设备的经营与收益情况；
（六）其他应当公示的信息。
前款第四项、第五项公示信息，应当由物业服务人至少每半年更新一次。
业主对公示内容有异议的，物业服务人应当在七日内予以答复。
第七十七条 物业服务合同权利义务终止前，原物业服务人不得擅自停止物业服务、撤离物业管理区域。
物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。
交还的相关资产、资料除本条例第六十四条规定的资料外，还应当包括下列资产和资料：
（一）实施物业服务期间形成的有关改造、维修、保养的技术资料；
（二）使用共用部位、共用设施设备经营性收益和物业服务费购置的资产；
（三）共用部位、共用设施设备经营性收益节余及相关账册、票据；
（四）清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据；
（五）物业服务人服务期间形成的其他管理资料和资产。
原物业服务人应当配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
第七十八条 物业管理区域突发失管状态时，应当由乡（镇）人民政府、街道办事处进行应急管理。在乡（镇）人民政府、街道办事处的指导和监督下，居（村）民委员会可以根据应急管理的需要提供基本保洁、秩序维护等服务，服务期限协商确定，费用由全体业主共同承担。
提供应急物业服务的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。
第七十九条 经业主大会或者业主共同决定，在乡（镇）人民政府、街道办事处的监督指导下，可以对物业实施自行管理或者实行社区准物业服务。
实行社区准物业服务的物业管理区域，由乡（镇）人民政府、街道办事处组织业主选聘保洁人员维护环境卫生，费用由全体业主承担；选聘房屋维修人员对共用设施设备进行日常维修养护，费用由相关业主承担。
电梯、消防设施等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当委托符合资质的专业机构或者人员实施。
第八十条 市、县（市）物业管理主管部门建立物业服务企业信用评定制度，加强物业服务企业信用信息的采集、记录、公开和使用管理。
市、县（市）物业管理主管部门应当每年定期对物业服务企业遵守法律法规、信守合同、提供服务等方面进行评定。对评定不合格的物业服务企业，由市、县（市）物业管理主管部门责令限期整改；整改后仍不合格的，由市、县（市）物业管理主管部门取消其一年内在本市、县（市）承接物业服务业务、参与物业服务标准化项目评比等资格。
第八十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。
供水、供电、供气、供热、排水等专业经营单位应当按照下列规定，负责物业管理区域内相关管线和设施设备（业主自行增加的设施设备除外）维修、养护、更新的责任：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
专业经营单位可以委托物业服务人代收有关费用，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五章 物业的使用与维护
第八十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务人代为维修养护，费用由责任人承担。
第八十三条 业主、物业使用人和物业服务人，应当遵守有关法律、法规的规定，不得影响公共安全，损害公共利益，不得干扰、损害他人的合法权益。
因维修房屋及共用设施设备给有关业主造成损失的，由责任人负责修复或者补偿。业主、物业使用人应当为物业服务人、他人维护房屋及共用设施设备提供便利，因业主、物业使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第八十四条 在物业管理区域内禁止下列行为：
（一）擅自变动建筑主体和承重结构；
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（三）擅自改变房屋或者共用部位、共用设施设备的用途；
（四）擅自占用、损坏物业共用部位、共用设施设备；
（五）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；
（六）擅自搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间，设置摊点、市场，张贴、涂抹、悬挂物品；
（七）乱倒垃圾、乱堆杂物、随意停放车辆；
（八）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音；
（九）违反规定饲养家禽、家畜和其他动物；
（十）从建筑物中抛掷物品；
（十一）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；
（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第八十五条 因物业维修或者公共利益需要，有关单位或者个人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务人的同意；物业服务人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
有关单位、个人或者物业服务人应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第八十六条 业主、物业使用人应当遵守生活垃圾分类的规定，分类投放生活垃圾。
实行物业服务的物业管理区域内的生活垃圾由物业服务人按照相关规定分类管理、收集；未实行物业服务的物业管理区域内的生活垃圾由居（村）民委员会按照相关规定分类管理、收集，费用由业主承担。
第八十七条 利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意后，按照规定办理有关手续。所得收入在扣除合理成本之后，属于业主共有，按照业主大会的决定使用。
第八十八条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，办理登记手续，签订住宅室内装饰装修管理服务协议，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
第八十九条 物业服务人发现业主、物业使用人和装修人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定行为的，应当予以劝止，并要求行为人及时整改。对行为人拒绝整改或者造成事实后果的，物业服务人应当及时报告有关行政主管部门依法处理。
第九十条 业主、物业使用人在物业管理区域内饲养犬只等动物的，应当遵守有关法律、法规和管理规约规定，不得侵害他人的合法权益。
物业服务人应当采取有效措施，减少犬只等动物对环境的影响，并协助有关部门加强对物业管理区域内饲养行为的监督管理。
第九十一条 受委托的物业服务人作为电梯使用管理单位的，应当按照法律、法规规定和合同约定履行电梯安全管理责任。
住宅电梯需要修理、改造、更新的，物业服务人和业主委员会应当及时组织实施。电梯费专项账户资金不足的，可以依法从物业专项维修资金中支出，未交纳物业专项维修资金或者维修资金不足的，由电梯的所有权人承担。
第九十二条 住宅电梯管理应当遵守下列规定：
（一）建设单位、业主大会或者业主委员会与物业服务人签订物业服务合同时，应当确定电梯安全使用管理方面的权利、义务；
（二）物业服务人应当每六个月公开一次电梯安全管理的相关记录和电梯运行维护费用使用情况；
（三）业主应当配合物业服务人做好电梯使用管理工作，监督物业服务人履行电梯使用管理职责；
（四）物业服务人不得以业主未交纳物业服务费为由限制业主乘用电梯。
第九十三条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本区域业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，应当由业主共同决定车位划定、管理和收费等事项。
划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞消防通道、出入口等，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第六章 物业专项维修资金
第九十四条 物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，实行物业专项维修资金制度。
市、县（市）、区物业管理主管部门依法负责对物业专项维修资金的监督管理工作。
第九十五条 物业专项维修资金属于业主所有，实行个人专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第九十六条 物业专项维修资金自存入专户之日起按规定计息，利息转作维修资金滚存使用，本息每年转存一次。
第九十七条 物业买受人应当按时足额交纳物业专项维修资金。
未交纳首期物业专项维修资金或物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，业主应当及时补交或续交。市、县（市）、区物业管理主管部门应当通知业主委员会、居（村）民委员会督促业主补交、续交物业专项维修资金。
第九十八条 已交存物业专项维修资金的房屋所有权转让时，物业专项维修资金应当随房屋所有权一并转让，业主无权要求返还。
业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当足额交纳物业专项维修资金。
第七章 法律责任
第九十九条 违反本条例第十六条规定，建设单位未将物业管理区域符合召开业主大会成立条件的情况和资料报送乡（镇）人民政府、街道办事处的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处一万元以上五万元以下的罚款。
第一百条 违反本条例第五十二条规定，业主委员会成员未按期移交有关文件资料、印章及其他财物的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对责任人员处五千元以上一万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第一百零一条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，由公安机关依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，由公安机关依法给予治安管理处罚。
第一百零二条 违反本条例第五十四条规定，建设单位未按规定配备物业服务用房的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。
第一百零三条 违反本条例第五十六条规定，建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务人的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。
第一百零四条 违反本条例第五十七条规定，建设单位未将前期物业服务合同备案的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处五千元以上一万元以下的罚款。
第一百零五条 违反本条例第五十九条规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县（市）、区物业管理主管部门处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第一百零六条 违反本条例第六十条规定，建设单位、物业服务人未履行承接查验义务的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，分别处一万元以上三万元以下罚款。
第一百零七条 违反本条例第六十一条、第七十七条规定,建设单位或者物业服务人未按规定移交有关资料、资产的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，由县（市）、区物业管理主管部门予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。
第一百零八条 违反本条例第六十九条规定，物业服务人将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第一百零九条 违反本条例第七十一条规定，物业服务人以中断或者限时限量供水、供电、供气、供热等方式损害业主合法权益的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正，处五千元以上三万元以下的罚款。
第一百一十条 违反本条例第七十二条规定，物业服务人未将物业服务合同备案的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处五千元以上一万元以下的罚款。
第一百一十一条 违反本条例第七十六条规定，物业服务人未在物业管理区域显著位置公示有关信息的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下的罚款。
第一百一十二条 违反本条例第七十七条规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务人拒不撤离的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。
第一百一十三条 违反本条例第八十一条规定，专业经营单位拒绝接收建设单位移交的专业经营设施设备或不履行维修养护责任的，由市、县（市）市政公用主管部门责令限期改正；造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。
第一百一十四条 违反本条例第八十四条第一项规定的，由县（市）、区房屋安全主管部门责令限期改正，并处十万元以下的罚款；造成他人损失的，应当依法赔偿。
违反本条例第八十四条第二项规定的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正，对装修人处五百元以上一千元一下的罚款，对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款。
违反本条例第八十四条第三项、第四项和第五项规定的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，对于个人违反规定的，并处一千元以上一万元以下的罚款；对于单位违反规定的，并处五万元以上二十万元以下的罚款。
违反本条例第八十四条其他禁止行为规定的，由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法规给予行政处罚。
第一百一十五条 违反本条例第九十二条规定，有下列情形之一的，由县（市）、区物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款：
（一）电梯费未单独设立账户、专款专用的；
（二）未按照规定公布电梯安全管理的相关记录和电梯运行维护费用使用情况的；
（三）以业主未交纳物业服务费为由限制业主乘用电梯的；
（四）未对电梯费中包含电梯安全责任保险的电梯投保电梯安全责任保险的。
第一百一十六条 物业管理主管部门、乡（镇）人民政府、街道办事处以及其他相关主管部门工作人员违反本条例的规定，不依法履行监督管理职责，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第一百一十七条 本条例自 年 月 日起施行。
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